Co se právě děje

Fakta ke kauze Ponava

Snaha o vypořádání vlastnických vztahů v lokalitě Za Lužánkami již nějaký čas vyvolává v našem městě silné emoce. Jedná se o velmi složitou majetkovou kauzu, kterou provází mnoho polopravd a mýtů. Jde o dědictví překotného budování kapitalismu v 90. letech minulého století. Chyby, které se tenkrát staly, se dnes jen těžko napravují. Nabízím to nejdůležitější, co by měl o kauze vědět ten, kdo jí chce porozumět nebo o ní bude někdy rozhodovat. Moje snaha o co nejstručnější text musela vést nutně ke zjednodušení, nikoliv však ke zkreslení. Vše, co uvádím, vychází z podkladů, které lze doložit.

Potřebuje se město Brno domluvit s Liborem Procházkou (LP)?

Potřebuje, je v pořádku, že se o to představitelé města snaží. Pokud se v lokalitě Za Lužánkami, označované také jako Ponava, mají umístit dva stadiony, je nutné, aby byla lokalita co nejvíce vlastnicky sjednocená a záměrům nepřekážel nějaký cizí majetek. 

LP jako soused umí využívat postavení účastníka územního a stavebního řízení, územní a stavební řízení na stadiony by se neúměrně protahovalo.

LP uplatňuje vůči městu Brnu tzv. bezdůvodné obohacení za své majetky, které jsou užívány veřejností. Díky rozhodovací praxi soudů reálně hrozí, že bude město Brno nuceno LP hradit ročně milionové částky „za nic“.

 

Co vlastní LP Za Lužánkami?

LP ani jeho společnosti nevlastní Za Lužánkami žádné pozemky, ty jsou všechny ve vlastnictví města Brna. Vlastní v lokalitě ale celou řadu nemovitostí, které má vloženy do tří společností:

Masada, a. s., provozuje tenisové kurty za bývalým fotbalovým stadionem. Jedná se sportovní areál na pozemcích města, nejhodnotnějšími položkami jsou šatny, tenisové kurty a nafukovací přetlaková hala. Areál LP získal v roce 2003 v dražbě po společnosti BOBY GROUP, a. s. za 3,2 mil. Kč.

LP EXPO, a. s., vlastní podzemní garáže o kapacitě 400 míst v blízkosti bývalého fotbalového stadionu při ulici Drobného. Garáže LP získal v roce 2003 v dražbě po společnosti BOBY GROUP, a. s. za 7,1 mil. Kč.

Czechcity, a.s., se považuje za vlastníka účelových komunikací, parkovišť, chodníků a inženýrských sítí v okolí bývalého fotbalového stadionu, vše na pozemcích města Brna. LP tento majetek nabyl od Lubomíra Hrstky v roce 2010. Vlastnictví tohoto majetku je sporné, město Brno se už v minulosti bránilo žalobou. Podstata sporu je v tom, zda se jedná o samostatné věci, které vlastní LP, nebo se jedná o součásti pozemků města a proto nemohl něco takového LP nabýt do svého vlastnictví, protože jde o vlastnictví města Brna. Komunikace i parkoviště jsou zařazeny do kategorie tzv. účelových komunikací. Dle judikatury Nejvyššího soudu ČR nemohou být účelové komunikace samostatnou věcí, jsou tedy součástí pozemku. Nejvyšší správní soud ČR dosáhl judikatury přesně opačné. Spornost vlastnictví je klíčová pro dohodu mezi městem Brnem a LP.

 

Jaká je hodnota majetku LP Za Lužánkami?

V tom je kámen úrazu, protože to je velmi obtížné stanovit. Pokud cenu neurčí trh, což v tomto případě není možné, tak standardně a v souladu se zákonem o obcích se cena majetku ohodnocuje cenou v místě a čase obvyklou (cenou obvyklou). Ta se v případě staveb jako jsou kurty, komunikace a inženýrské sítě stanovuje velmi těžko. 

Město Brno si u Fakulty stavební VUT v Brně objednalo ocenění nemovitostí vlastněných společnostmi LP tzv. věcnou hodnotou. To je ocenění, kdy se vyčíslí náklady na zbudování nové věci a ty se sníží o opotřebení stářím a užíváním. Tento způsob ocenění neprozrazuje zhola nic o tom, jaká je cena obvyklá, za jakou cenu by byla věc prodejná na trhu. Cena obvyklá – tržní hodnota věci tedy může být větší a nebo i menší, než věcná hodnota. Záleží na typu nemovitosti. Například rodinné domy a byty se zcela jistě obchodují za vyšší cenu, než jaká odpovídá nákladům na výstavbu. Naproti tomu celá řada infrastrukturních staveb, jako jsou třeba stadion, nebo inženýrských a dopravních staveb jsou obtížně obchodovatelné, vznikají zpravidla jako vyvolané investice a jejich tržní hodnota je výrazně nižší, než jaká je věcná hodnota. Proto investorem takových staveb bývá zpravidla veřejný sektor.

Věcná hodnota nemovitostí stanovená posudky Fakulty stavební VUT v Brně:

Nemovitosti v a.s. Masada:  14 003 900 Kč

Nemovitosti v a.s. LP EXPO:125 392 120 Kč

Nemovitosti v a.s. Czechcity:  63 130 960 Kč

Celkem 202 526 980 Kč 

Z důvodů, které nebyly zatím ze strany vedení města Brna vysvětleny, byla zadána nová ocenění u společnosti Kreston A & CE. V případě Masady byl oceněn věcnou hodnotou majetek vložený do společnosti a rozdíl mezi oceněními není podstatný. V případě společností LP EXPO a Czechcity došlo k ocenění podniků, nikoliv nemovitostí, které město Brno potřebuje. Jak píší autoři obou posudků, ocenění byla udělána majetkovým přístupem – substituční metodou na principu reprodukčních cen. Jde tedy o stejný princip věcné hodnoty jako v případě ocenění VUT Brno. Cestou ocenění podniků se ceny, které v případě oceňování nemovitostí nelze považovat za ceny obvyklé – tržní hodnoty, staly cenami obvyklými, i když ve své podstatě zůstal princip ocenění stejný. Podle našeho názoru tedy nelze ceny stanovené společností Kreston A & CE považovat za ceny obvyklé – tržní hodnoty předmětných majetků.

Výrazný rozdíl mezi oceněním podzemní garáže LP EXPO je docílen především použitím vyšší jednotkové ceny za vybudování 1 m3 obestavěného prostoru garáže (VUT 7 406 Kč/m3, Kreston 11 203 Kč/m3). 

Hodnota majetku stanovená posudky společnosti Kreston A & CE:

Nemovitosti v a.s. Masada:  14 273 450 Kč

Nemovitosti v a.s. LP EXPO:176 614 000 Kč

Nemovitosti v a.s. Czechcity:  73 425 000 Kč

Celkem 264 312 450 Kč

 

Jak je to s bezdůvodným obohacením, které si nárokuje LP?

Město Brno se brzy po dražbě dostalo do sporu s LP o výši nájemného za pozemky města, na kterých jsou umístěny stavby ve vlastnictví společností LP. Proti žalobám města Brna na úhradu bezdůvodného obohacení (dodatečná kompenzace za užívání pozemku) se LP bránil žalobami, kde požaduje po městu Brnu bezdůvodné obohacení jako kompenzaci za to, že veřejnost užívá jeho majetek, konkrétně např. parkoviště nad podzemní garáží společnosti LP EXPO. Soudy zatím vždy rozhodly o tom, že bezdůvodné obohacení za pozemky užívané LP jsou výrazně nižší než bezdůvodné obohacení, které má město Brno hradit LP. Město Brno je tak odsuzováno do absurdního postavení osoby, který doplácí za vlastnictví pozemků, které samo nemůže nijak užívat, neboť jsou zastavěny stavbami jiného vlastníka (LP). 

Kauza LP EXPO:

Předmětem sporu je cca 2 800 m2 pozemků města Brna, na kterých stojí podzemní garáž pro 400 aut s parkovištěm na povrchu, které soud považuje za střechu této podzemní garáže. Na tomto parkovišti – střeše je 105 parkovacích stání o výměře 1 152 m2. Městský soud nepravomocným rozsudkem přiřkl městu Brnu kompenzaci odpovídající tzv. obvyklému nájemnému 20 Kč/m2/rok, přičemž město požadovalo na základě znaleckého posudku 470 Kč/m2/rok. 

Přitom společnost LP EXPO sama doložila k soudu znalecký posudek, ze kterého lze dovodit, že LP očekává příjmy za pronájem parkovacích míst v garáži a na střeše cca 16 550 000 Kč/rok. Skutečně je obvyklé nájemné za pozemek, na kterém stojí stavba s potenciálem ročního příjmu 16,5 mil. Kč, jen 20 Kč/m2/rok, tedy 56 000 Kč/rok? Spravedlnost je možná slepá, ale nikoliv dementní.

LP žaloval město o bezdůvodné obohacení, protože veřejnost bezplatně užívala parkoviště – střechu jeho podzemní garáže. Na tomto parkovišti je 105 parkovacích míst o souhrnné výměře 1 152 m2. LP si na základě znaleckých posudků nárokoval na městě Brně bezdůvodné obohacení cca 3 420 000 Kč/rok, tj. 2 969 Kč/m2/rok, nebo také 32 571 Kč/stání/rok. Pokud bychom požadovanou roční platbu 3,42 mil. Kč pro porovnání s platbou za pozemek vztáhli k výměře zastavěné plochy garáže 2 800 m2, potom LP si nárokuje 1 221 Kč/m2/rok za užívání parkoviště veřejností proti 20 Kč/m2/rok, které byly městu přisouzeny za pozemek. 

Jako nutná podmínka LP k jednání o vypořádání lokality Za Lužánkami bylo vypořádání vzájemných sporů. Zastupitelstvo města Brna dne 20. 6. 2017 koaličními hlasy schválilo dohodu o narovnání, kde se město vzdalo soudních sporů na výši bezdůvodného obohacení (nájemného) za pozemek pod garáží, společnost LP EXPO stáhla své žaloby na bezdůvodné obohacení za užívání parkoviště veřejností a zároveň se zavázala zahradit parkoviště tak, aby ho nemohla veřejnost dále užívat a nevznikal tak dál nárok LP EXPA na další bezdůvodné obohacení. Město Brno za žalované období 104 měsíců dobrovolně uhradilo 13,5 mil. Kč, tedy v průměru 1 557 684 Kč/rok, v přepočtu na plochu parkoviště 1 352 Kč/m2/rok, v přepočtu na plochu zastavěné plochy garáže 556 Kč Kč/m2/rok nebo také 14 835 Kč/stání/rok.

Kauza Czechcity:

Společnost tvrdí, že vlastní veřejně přístupné komunikace, parkoviště, chodníky a kanalizaci v celé ploše areálu bývalého Bobycentra. Město Brno zastává právní názor, že tyto stavby nejsou samostatnými věcmi, ale jsou součástí pozemků vlastněných městem Brnem. Soud o určení vlastnictví dosud nerozhodoval. Společnost Czechcity neplatí za pozemky města zastavěné zpevněnými plochami žádné nájemné, ani neprobíhá soud o úhradu bezdůvodného obohacení, neboť město Brno neuznává vlastnictví staveb společností Czechcity. Je značně protichůdné, že se sice město Brno považuje za vlastníka účelových komunikací, přesto jedná s LP o nabytí těchto staveb za více než 73 mil. Kč. 

LP žádá po městu Brnu bezdůvodné užívání za veřejně přístupné účelové komunikace, parkoviště a chodníky o výměře 30 588 m2 částku 10 180 300 Kč/rok, tj. 333 Kč/m2. Zpevněné plochy byly zcela jistě povoleny a budovány jako veřejně přístupné účelové komunikace. Volné užívání pro veřejnost je podmínka, kterou musí dodržet každý další „vlastník“ komunikací. 

 

Co chce LP?

LP připravoval rozsáhlý developerský projekt Czechcity v prostoru Za Lužánkami, který nepočítal ani s jedním ze stadionů. Blíže na http://www.czechcity.as/projekty-developer.html. Projekt byl jednak v rozporu s plány města, navíc LP nebyl nijak dominantně zastoupený v lokalitě, lokalita by se tedy standardně měla urbanizovat na základě soutěže. 

Tím, že se LP snažil zablokovat územní a stavební řízení na nový fotbalový stadion, chtěl dosáhnout toho, aby své plány město Brno korigovalo a umožnilo mu realizovat alespoň část projektu Czechcity nebo aby donutil město k úhradě co nejvyššího „odstupného“ od projektu.

LP v rozhovoru pro Českou televizi tvrdil, že vedení města Brna v čele s ODS v roce 2006 projekt Czechcity podporovalo. Skutečnost je ovšem taková, že na konci roku 2006 nová koalice ve složení ČSSD, KDU-ČSL, SZ a Brno 2006 přebírala od předchozího vedení projekt Ponava, kde se v lokalitě Za Lužánkami měla formou PPP realizovat výstavba fotbalového stadionu, víceúčelové haly a aquaparku, nikoliv projekt Czechcity. 

 

Proč trvá LP na směně?

LP podniká v nemovitostech, je pro něj výhodnější získat místo peněz nemovitosti. Od kontroverzní směny paláce Jalta na přelomu roku 2005/2006 se směny uplatňovaly jen velmi ojediněle a město do směny dávalo pouze zbytný majetek, tedy ten, který nutně nepotřebovalo a stejně by ho v budoucnu prodalo v nabídkovém řízení.

Směna umožňuje zvýšení profitu z celého obchodu, neboť cena majetku, kterým ve směnném obchodu platí město Brno, se stanovuje teoretickými metodami znaleckými posudky, které mohou být velmi odlišné. 

Vedení města Brna umožnilo LP, že si v majetku města vybíral jako v supermarketu. Po neúspěchu s devíti bytovými domy v historickém centru města si ukázal na pět jiných objektů, které město potřebuje pro svou činnost. 

 

Co nám vadí?

Nároky LP na vypořádání jeho majetku ve výši 265 mil. Kč jsou nedůvodně vysoké.

Město Brno se chová pasivně v kauzách bezdůvodného obohacení LP EXPO a Czechcity, čímž zvyšuje nároky LP. 

LP chce své nároky vypořádat majetkovou směnou – chce si nechat zaplatit nemovitým majetkem města a nikoliv penězi, což je pro město Brno nevýhodné.

Preferujeme sjednocení vlastnických vztahů Za Lužánkami, které jsou důležité pro realizaci nového fotbalového stadionu, ale ne za každou cenu. Pokud nebude možné s LP dosáhnout v přiměřeném čase vyvážené dohody, mělo by město pracovat s alternativními lokalitami a nároky LP na bezdůvodná obohacení řešit dál soudně.